La donation d'un immeuble à un enfant se fait par acte notarié en minute

Des parents qui avancent en âge songent souvent à donner la maison familiale, un chalet ou un immeuble à revenus à l’un de leurs enfants. L’idée paraît simple : éviter les délais d’une succession, aider un enfant à se loger, organiser la relève. Juridiquement, la donation d’un immeuble est pourtant l’un des actes que le Code civil du Québec encadre le plus strictement. Et fiscalement, elle a des conséquences qui surprennent la plupart des familles.

Une forme imposée

Le Code civil du Québec, au chapitre de la donation, exige que la donation soit faite par acte notarié en minute. Une exception existe pour le don manuel, lorsqu’un bien meuble est remis de la main à la main au moment du don. Elle ne peut pas s’appliquer à un immeuble, qui ne se remet pas physiquement.

Éducaloi le confirme : les donations d’immeubles exigent un contrat notarié. Une entente écrite entre parents et enfant, même signée devant témoins, ne transfère pas la propriété de la maison.

Cette exigence de forme a plusieurs fonctions. Le notaire vérifie l’identité et la capacité du donateur, s’assure qu’il agit librement, explique la portée d’un geste le plus souvent irrévocable, puis publie l’acte au Registre foncier du Québec pour que l’enfant devienne propriétaire aux yeux des tiers.

Une donation ne se reprend pas

La donation entre vifs est en principe irrévocable. Le parent qui a donné sa maison ne peut pas la reprendre parce qu’il regrette son geste, parce que la relation avec l’enfant s’est détériorée ou parce que ses besoins ont changé. Le Code civil prévoit des cas limités où une donation peut être révoquée, mais ils supposent une décision du tribunal et une preuve exigeante.

C’est l’une des principales différences avec le testament, qui se modifie jusqu’au décès. Éducaloi signale aussi un point de prudence : le donateur doit s’assurer que le don ne compromet pas son propre niveau de vie.

Garder un droit sur la maison

Beaucoup de parents veulent donner la propriété tout en continuant d’habiter la maison. L’acte de donation peut en tenir compte, par exemple en réservant au parent :

Droit réservé	Ce qu’il permet au parent
Usufruit	Utiliser l’immeuble et en percevoir les revenus, par exemple des loyers
Droit d’usage ou d’habitation	Habiter la maison, sans nécessairement en tirer des revenus
Charges imposées à l’enfant	Obligations précises, comme payer certaines dépenses ou loger le parent

Ces clauses se rédigent avec soin. Elles déterminent qui paie les taxes, les assurances et les grosses réparations, et ce qui arrive si la maison est vendue ou si l’enfant décède avant le parent.

L’impôt traite le don comme une vente

C’est la conséquence la plus souvent ignorée. Éducaloi l’explique : l’Agence du revenu du Canada considère la donation d’un bien comme une disposition à sa juste valeur marchande. Le parent qui donne est imposé comme s’il avait vendu l’immeuble au prix du marché, même s’il n’a rien reçu. Le traitement en impôt québécois se vérifie auprès de Revenu Québec.

Deux situations se distinguent :

• la résidence principale du donateur bénéficie d’une exemption qui peut effacer tout ou partie du gain en capital, selon les années où elle a été désignée comme telle, précise Éducaloi ;
• un chalet, un immeuble locatif ou un terrain qui n’est pas la résidence principale peut générer un gain en capital imposable au moment du don.

Aucun calcul n’est fait ici : il dépend du coût d’acquisition, de la valeur au jour du don, des désignations passées et des règles fiscales en vigueur. Revenu Québec et l’Agence du revenu du Canada publient les règles applicables, et un professionnel de la fiscalité peut établir les chiffres.

Les autres points à vérifier

Question	Enjeu
Hypothèque en cours	Le prêteur doit être consulté ; l’enfant ne reprend pas le prêt sans son accord
Conjoint du donateur	Si la maison est la résidence familiale, le consentement du conjoint peut être requis, et le patrimoine familial est touché
Conjoint de l’enfant	Selon le statut du couple, un bien reçu par donation n’a pas le même traitement au partage
Autres enfants	L’équilibre entre les enfants se pense dès la donation, car elle ne se refait pas au décès sans règles précises
Droits sur les mutations immobilières	La municipalité applique la loi sur les droits de mutation ; les exonérations possibles se vérifient auprès d’elle

Le traitement du bien donné dans le couple de l’enfant mérite une attention particulière. Dans la société d’acquêts, Éducaloi range les biens reçus par donation parmi les biens propres. Le patrimoine familial et le patrimoine d’union parentale ont leurs propres règles pour les biens reçus par donation ou par succession, notamment lorsque le bien devient la résidence de la famille : elles se vérifient dans le texte, au regard du statut du couple de l’enfant.

Les documents à réunir

La préparation d’une donation d’immeuble ressemble à celle d’une vente. Le notaire demande en général :

• le titre de propriété du donateur, qui permet l’examen de la chaîne des propriétaires ;
• les comptes de taxes municipales et scolaires ;
• le relevé de l’hypothèque en cours, s’il en existe une ;
• le certificat de localisation de l’immeuble ;
• le contrat de mariage ou les renseignements sur le statut du couple du donateur, pour la résidence familiale et le patrimoine familial ;
• le testament en vigueur du donateur.

Ce dernier document est souvent oublié. Un testament qui léguait la maison à un enfant, ou la partageait entre tous, doit être relu : l’immeuble donné ne fera plus partie de la succession, et l’équilibre voulu entre les héritiers peut s’en trouver modifié.

Donation ou testament

La donation et le testament répondent à des besoins différents.

	Donation d’un immeuble	Legs par testament
Moment du transfert	Immédiat	Au décès
Forme	Acte notarié en minute obligatoire	Notarié, olographe ou devant témoins
Révocation	En principe impossible	Possible jusqu’au décès
Impôt	Disposition réputée au jour du don	Disposition réputée au décès
Contrôle du parent	Perdu, sauf droits réservés dans l’acte	Conservé jusqu’au décès

Aucune des deux voies n’est meilleure dans l’absolu. Le choix dépend de ce que les parents veulent garder, du moment où l’enfant a besoin du bien et des conséquences fiscales, qui ne sont pas les mêmes selon l’année de l’opération.

Ce qu’il faut retenir

Donner un immeuble à un enfant exige un acte notarié en minute, publié au Registre foncier. Le don est en principe définitif, il peut s’accompagner de droits réservés au parent, et il déclenche une imposition comme si l’immeuble avait été vendu, sous réserve de l’exemption de la résidence principale.

La page Dans quelles situations consulter présente la donation parmi les actes que la loi réserve au notaire. Les formes du testament, alternative à la donation, sont décrites dans notre page sur le testament notarié. Ce billet ne dit pas si une donation convient à une famille donnée, ni ce qu’elle coûtera en impôt.

Où vérifier

Informations vérifiées le 14 septembre 2026.

• Code civil du Québec, livre des obligations, chapitre de la donation, version en vigueur sur LégisQuébec.
• Éducaloi, capsules « Planifier sa succession : quelques stratégies pour réduire ou retarder l’impôt », « Le registre foncier : pourquoi, comment, combien ? » et « La société d’acquêts » : educaloi.qc.ca.
• Revenu Québec, règles sur le gain en capital et la résidence principale : revenuquebec.ca.
• Chambre des notaires du Québec, information sur la donation : cnq.org.
• Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, et la municipalité concernée pour son application.