Refinancer son hypothèque passe par un nouvel acte notarié

Un propriétaire veut consolider ses dettes, financer des rénovations ou profiter d’une offre d’un autre prêteur. Il pense à une démarche bancaire : un formulaire, une approbation, un dépôt. Au Québec, il découvre souvent qu’une étape notariale s’ajoute. La raison ne tient pas à la banque, mais au Code civil du Québec, qui soumet l’hypothèque immobilière à des règles de forme strictes.

Ce qu’on appelle un refinancement

Le mot recouvre plusieurs opérations qui n’ont pas les mêmes conséquences juridiques.

Opération	Ce qui change	Nouvel acte d’hypothèque
Renouvellement à l’échéance du terme, chez le même prêteur	Le taux et la durée du terme	En général non : l’hypothèque existante continue de garantir le prêt
Réemprunt dans la limite de la garantie existante	Le solde du prêt remonte	Pas nécessairement, si l’acte le permet
Augmentation du montant garanti	La somme garantie par l’hypothèque	Oui
Changement de prêteur	Le créancier	Oui, avec radiation de l’ancienne hypothèque
Ajout ou retrait d’un emprunteur	Les débiteurs, parfois les propriétaires	Souvent oui, selon les cas

Le renouvellement n’est donc pas un refinancement au sens juridique. Le refinancement, lui, suppose presque toujours de modifier la garantie ou le créancier.

L’hypothèque garantit une somme déterminée

Éducaloi rappelle les deux règles qui expliquent tout le reste. D’abord, l’hypothèque immobilière doit être constituée par acte notarié. Ensuite, l’acte qui la crée doit décrire l’immeuble hypothéqué et préciser la somme d’argent pour laquelle l’hypothèque est consentie.

L’hypothèque doit enfin être publiée au Registre foncier du Québec pour être opposable aux personnes autres que le débiteur. C’est cette publication qui assure au prêteur son rang face aux autres créanciers.

Il en découle une conséquence logique : un prêteur qui accepte de prêter davantage que la somme inscrite n’est pas garanti pour l’excédent. Pour l’être, il lui faut une hypothèque qui couvre la nouvelle somme, donc un nouvel acte notarié publié.

L’exception de la garantie déjà consentie

Certaines hypothèques sont rédigées pour garantir une somme supérieure au prêt initial, ou pour garantir plusieurs prêts successifs. La Chambre des notaires du Québec l’explique dans sa rubrique sur le refinancement : une telle garantie permet de réemprunter sans signer un nouvel acte d’hypothèque, pourvu que le total des emprunts ne dépasse pas le montant de la garantie inscrite.

Cette souplesse n’est pas automatique. Elle dépend :

• de la rédaction de l’acte signé lors de l’achat ;
• du montant de la garantie qui y figure ;
• des conditions du prêteur, qui peut exiger malgré tout un nouvel acte, par exemple en raison de l’ancienneté de l’hypothèque, indique la Chambre des notaires.

La seule façon de savoir si l’exception s’applique est de relire l’acte d’hypothèque en vigueur, ou de le faire lire.

Changer de prêteur

Quitter son institution financière pour une autre suppose deux opérations distinctes :

1. un nouvel acte d’hypothèque en faveur du nouveau prêteur, reçu par un notaire et publié ;
2. le remboursement de l’ancien prêt, suivi de la radiation de l’ancienne hypothèque au Registre foncier.

Le notaire coordonne ces étapes. Les fonds du nouveau prêteur transitent par son compte en fidéicommis, servent à rembourser l’ancien créancier, et le solde éventuel est remis à l’emprunteur. La radiation de l’ancienne inscription suit le remboursement : tant qu’elle n’est pas faite, l’ancienne hypothèque continue d’apparaître au registre.

Les pénalités de remboursement anticipé prévues par l’ancien contrat de prêt ne relèvent pas du notaire. Elles se vérifient auprès de l’institution qui détient le prêt, avant de s’engager ailleurs.

Ce que le notaire vérifie

Un refinancement ressemble, en plus court, au travail fait lors d’un achat. Le notaire examine en particulier :

Vérification	Enjeu
Titres et droits inscrits	Aucune inscription nouvelle, comme une hypothèque légale, n’est apparue depuis l’achat
Taxes municipales et scolaires	Leur paiement, des sommes impayées pouvant grever l’immeuble
Propriétaires inscrits	Toutes les personnes propriétaires doivent consentir à l’hypothèque
Situation familiale	Le conjoint protégé par les règles de la résidence familiale doit, selon les cas, consentir
Conditions du prêteur	Assurances, certificat de localisation à jour, documents exigés

Le certificat de localisation peut être demandé à nouveau si celui qui figure au dossier ne reflète plus l’état des lieux, par exemple après un agrandissement ou l’ajout d’une piscine.

La résidence familiale et le conjoint

Hypothéquer la résidence familiale n’est pas une décision que le propriétaire inscrit peut toujours prendre seul. Les règles de protection de la résidence familiale, qui s’appliquent aux époux, aux conjoints unis civilement et, depuis le 30 juin 2025, aux conjoints en union parentale, exigent dans certains cas le consentement de l’autre conjoint pour hypothéquer la résidence. Le notaire vérifie ce point au moment de préparer l’acte.

Un refinancement ne transfère pas la propriété

Refinancer ne change pas le propriétaire de l’immeuble. Le refinancement seul ne constitue donc pas une vente. Les choses changent si l’opération s’accompagne d’un transfert, par exemple lorsqu’un conjoint est ajouté au titre de propriété à l’occasion du nouveau prêt : c’est alors un autre acte, avec ses propres conséquences, qui se vérifient séparément.

Les documents à réunir

Un refinancement avance plus vite lorsque les pièces sont prêtes au moment où le prêteur transmet ses instructions au notaire. On demande en général :

• les pièces d’identité de tous les emprunteurs et de tous les propriétaires inscrits ;
• l’acte d’achat et l’acte d’hypothèque en vigueur, qui permettent de vérifier la garantie existante ;
• le relevé du solde de l’ancien prêt, lorsque le prêteur change ;
• les derniers comptes de taxes municipales et scolaires ;
• le certificat de localisation, et un nouveau si l’immeuble a été modifié ;
• la preuve d’assurance habitation, souvent exigée par le prêteur ;
• les documents d’état civil utiles, par exemple un contrat de mariage ou un jugement, lorsque la résidence familiale est en cause.

Les étapes, dans l’ordre

Le déroulement suit une logique constante, même si les délais varient d’un dossier à l’autre.

1. L’approbation du prêteur, qui fixe le montant, les conditions et les documents requis.
2. Les instructions au notaire, transmises par le prêteur.
3. Les vérifications au Registre foncier et auprès de la municipalité.
4. La signature du nouvel acte d’hypothèque devant le notaire.
5. La publication de l’acte, puis le versement des fonds par le compte en fidéicommis.
6. Le remboursement de l’ancien créancier, s’il y a lieu, et la radiation de l’ancienne inscription.

Un imprévu à l’étape des vérifications, comme une inscription inattendue sur l’immeuble, retarde toute la suite : les fonds ne sont pas versés tant que la garantie du nouveau prêteur n’est pas assurée.

Ce qu’il faut garder en tête

Le refinancement mêle deux logiques. Celle du prêteur, qui fixe le taux, les conditions et les documents exigés, et celle du Code civil, qui impose l’acte notarié et la publication pour que la garantie existe. L’emprunteur qui compare des offres a intérêt à demander à chaque prêteur si un nouvel acte d’hypothèque sera requis, et à faire préciser par écrit ce que comprennent les frais annoncés.

Les étapes de l’achat, dont le refinancement reprend une partie, sont présentées dans notre page sur l’achat de maison. La composition d’une facture notariale est expliquée dans la page honoraires et tarifs. Aucun montant n’est avancé ici : les honoraires et les droits de publication se vérifient à la source, à la date de l’opération.

Où vérifier

Informations vérifiées le 14 septembre 2026.

• Code civil du Québec, livre des priorités et des hypothèques, et livre de la publicité des droits, version en vigueur sur LégisQuébec.
• Chambre des notaires du Québec, article « Parlons refinancement hypothécaire » et information sur le rôle du notaire en droit immobilier : cnq.org.
• Éducaloi, capsules « L’hypothèque immobilière » et « Les hypothèques » : educaloi.qc.ca.
• Registre foncier du Québec, consultation des droits inscrits sur un immeuble, sur son site officiel.