Acheter un condo engage à respecter une déclaration de copropriété

Un acheteur visite un condo, aime la luminosité, négocie le prix et signe une promesse d’achat. Il découvre plus tard qu’il ne peut pas louer son unité à court terme, que son chien dépasse la taille permise, ou que le remplacement de la toiture entraînera une cotisation spéciale. Rien de cela n’était caché : tout figurait dans la déclaration de copropriété et dans les documents du syndicat. Au Québec, acheter une fraction de copropriété divise, c’est accepter un cadre juridique préexistant, et ce cadre s’impose au nouveau propriétaire comme à l’ancien.

Deux formes de copropriété

Le mot « copropriété » désigne deux réalités distinctes en droit québécois. Éducaloi les présente ainsi.

	Copropriété divise	Copropriété indivise
Exemple courant	Le condo	Une maison ou un plex acheté à plusieurs
Ce qu’on possède	Une partie privative et une quote-part des parties communes	Une part de l’ensemble de l’immeuble, sans partie exclusive
Document de base	Déclaration de copropriété, obligatoire	Aucun document imposé ; convention d’indivision recommandée
Organisation	Syndicat des copropriétaires	Entente entre les indivisaires

Ce billet porte sur la copropriété divise, celle du condo.

Ce que contient la déclaration

La déclaration de copropriété est l’acte qui crée la copropriété divise. Elle est publiée au Registre foncier du Québec et s’impose à tous les copropriétaires successifs. Elle comprend trois parties.

L’acte constitutif. Il décrit la destination de l’immeuble, par exemple résidentielle ou mixte, les parties privatives et les parties communes, la valeur relative de chaque fraction et la répartition des charges.

Le règlement de l’immeuble. Il fixe les règles de la vie commune : usage des parties communes, animaux, bruit, travaux permis dans les parties privatives, location, et le fonctionnement de l’assemblée des copropriétaires.

L’état descriptif des fractions. Il désigne chaque fraction de façon cadastrale et énumère les droits réels qui la touchent.

Éducaloi recommande de porter une attention particulière à la déclaration de copropriété et au règlement de l’immeuble : c’est là qu’on apprend comment les décisions se prennent avec les autres copropriétaires, par l’intermédiaire du syndicat.

Ce que la déclaration peut interdire ou limiter

La destination de l’immeuble et le règlement peuvent restreindre ce qu’un propriétaire fait chez lui, dans la mesure permise par la loi. Parmi les points qui surprennent le plus souvent :

• la location, notamment la location de courte durée à des touristes ;
• les animaux, leur nombre ou leur taille ;
• les rénovations qui touchent la structure, les planchers, la plomberie ou l’apparence extérieure ;
• l’usage commercial d’une unité, par exemple un bureau recevant de la clientèle ;
• les parties communes à usage restreint, comme un balcon, un stationnement ou un espace de rangement réservés à une unité, dont l’entretien et les coûts obéissent à des règles particulières.

Un acheteur qui compte louer, travailler de la maison ou rénover sa cuisine en profondeur doit vérifier ces points avant de s’engager.

Le syndicat et l’argent

La copropriété divise crée une personne morale, le syndicat des copropriétaires, chargé de conserver l’immeuble, d’entretenir les parties communes et d’administrer les finances communes.

Poste	Ce qu’il finance
Charges communes	Entretien courant, assurances de l’immeuble, déneigement, administration
Fonds de prévoyance	Réparations majeures et remplacement des parties communes
Cotisations spéciales	Dépenses votées en assemblée que le budget ou le fonds ne couvrent pas

Éducaloi signale que le vendeur doit fournir le budget prévisionnel qui précise les charges de l’année en cours. Les règles minimales applicables au fonds de prévoyance sont fixées par la loi et se vérifient dans le texte en vigueur.

Un fonds de prévoyance faible au regard de l’âge de l’immeuble est souvent l’annonce de cotisations spéciales. Une toiture, des balcons ou une façade à refaire ne se paient pas autrement.

Les documents à demander avant d’acheter

La déclaration ne suffit pas à comprendre la situation réelle d’un immeuble. Plusieurs documents complètent le portrait.

• La déclaration de copropriété complète, avec ses modifications publiées.
• Les procès-verbaux des dernières assemblées, qui révèlent les travaux discutés, les litiges et les tensions entre copropriétaires.
• Les états financiers et le budget du syndicat.
• L’information sur le fonds de prévoyance et les documents d’entretien de l’immeuble tenus par le syndicat.
• Un état des charges dues par le vendeur, obtenu auprès du syndicat, pour savoir si des sommes restent impayées au moment de la vente.
• Les renseignements sur l’assurance de l’immeuble et sur celle que chaque copropriétaire doit souscrire.

Le moment compte. Ces documents se demandent avant la promesse d’achat, ou la promesse les prévoit comme condition, avec un délai pour les examiner. Une fois l’acheteur engagé sans condition, découvrir un règlement incompatible avec son projet ne permet plus de se retirer facilement.

Ce que fait le notaire

Le notaire qui reçoit l’acte de vente et l’acte d’hypothèque examine les titres, vérifie la déclaration de copropriété et son état descriptif, et s’assure auprès du syndicat de la situation des charges. Il répartit les ajustements de charges communes entre vendeur et acheteur à la date de l’achat.

Le notaire intervient toutefois tard dans la transaction. Il n’a pas pour rôle de décider si le règlement de l’immeuble convient au projet de l’acheteur, et la promesse d’achat est déjà signée lorsqu’il est saisi. C’est pourquoi la lecture de la déclaration par l’acheteur lui-même, en amont, reste irremplaçable.

Le cas du condo neuf

L’achat d’un condo sur plan auprès d’un promoteur ajoute des règles propres. Éducaloi décrit notamment le contrat préliminaire, la note d’information, qui doit inclure la déclaration de copropriété ou son projet et le budget prévisionnel, et la faculté de dédit dont dispose l’acheteur. Dans un immeuble neuf, la déclaration est souvent rédigée par le promoteur et les premières années de gestion révèlent parfois des ajustements à faire.

Ce qu’il faut retenir

La déclaration de copropriété n’est pas une annexe administrative. Elle définit ce que l’acheteur possède, ce qu’il peut faire, ce qu’il paiera et comment il participera aux décisions. Elle s’impose à lui dès l’achat, et elle ne se modifie ensuite qu’en assemblée, selon les majorités prévues par la loi.

Les vérifications du notaire lors d’un achat, dont celles propres à la copropriété divise, sont présentées dans notre page sur l’achat de maison. Ce billet décrit un cadre général ; il ne dit pas si un immeuble précis ou un règlement donné convient à un acheteur.

Où vérifier

Informations vérifiées le 14 septembre 2026.

• Code civil du Québec, livre des biens, chapitre de la copropriété divise d’un immeuble, version en vigueur sur LégisQuébec.
• Éducaloi, capsules « Quel type d’habitation acheter au Québec ? », « Acheter un condo sur plan » et « Faire une offre d’achat : 6 choses à vérifier » : educaloi.qc.ca.
• Chambre des notaires du Québec, information sur l’achat en copropriété : cnq.org.
• Registre foncier du Québec, consultation de la déclaration de copropriété publiée, sur son site officiel.

Les règles de la copropriété divise ont été modifiées ces dernières années, notamment sur le fonds de prévoyance et l’information due aux acheteurs. Vérifiez la version en vigueur et les dates d’entrée en vigueur à la date de l’achat.